À l'heure où les centres urbains se développent rapidement et où les préoccupations environnementales sont au cœur des débats, la construction dans l’existant s'impose comme un enjeu majeur. Il est désormais primordial de penser, dès la conception, la seconde vie des bâtiments.

Si le déclic a bien lieu chez les professionnels du secteur, ce virage nécessaire n’en reste pas moins un défi technique et technologique. Les experts Trimble font le point.

La rénovation à l’ère de la métropolisation

De quoi parle-t-on ?

Les travaux de rénovation peuvent concerner différents aspects :

• la structure du bâtiment ;
• les installations techniques (plomberie, électricité, chauffage, etc.) ;
• l’isolation thermique ;
• la mise aux normes réglementaires ;
• la réhabilitation des façades ;
• le changement de destination (par exemple passer de bureaux à une habitation), etc.

Cette diversité de projets nécessite des solutions technologiques avancées pour garantir des résultats optimaux.

Pourquoi construire dans l’existant ?

Les enjeux environnementaux

Les questions environnementales sont devenues une priorité dans le secteur de la construction. Et pour cause, les normes de performance énergétique gagnent en importance, notamment avec la montée en puissance des normes ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) et l'application du décret tertiaire qui exige la réduction des consommations énergétiques.

Parallèlement, une volonté politique de plus en plus affirmée se dessine pour éliminer les « passoires énergétiques » des constructions existantes.

Les enjeux sociétaux et démographiques

Dans les grands centres urbains où l'espace disponible pour de nouvelles constructions est limité, la verticalisation des bâtiments a longtemps été privilégiée malgré les coûts élevés associés.

Aujourd'hui, l'accent est plutôt mis sur l'économie et l'efficacité des projets architecturaux. Une tendance qui soulève la question de la réhabilitation des lieux ou de l'adaptation de leur usage en fonction des besoins. L'objectif est de redynamiser les bâtiments existants en conservant ou en modifiant leur fonction initiale tout en leur ajoutant de nouveaux usages.

La crise de la Covid-19 a accentué cette tendance, conduisant par exemple à la transformation en logement des grands ensembles de bureaux délaissés en raison du télétravail. Alors que les centres-villes font face à une crise de logement, la prédominance du parc des bureaux aggrave la situation. En Île-de-France, ce parc atteint 56 millions de mètres carrés en 2023.¹

Dans ce contexte, l'accent n'est plus seulement mis sur la quantité de ces bâtiments, mais aussi sur leur performance. L'objectif est de redonner un second souffle à ces structures existantes en les adaptant ou en leur conférant de nouveaux usages, tout en conservant ou modifiant leur fonction initiale.

Les difficultés induites par un projet de rénovation

La construction sur des structures existantes constitue un véritable défi. Elle implique souvent des changements majeurs tels que la modification des circulations verticales, de l'espace et des sorties de secours, voire dans certains cas, l'ajout d'étages (surélévation). Toutes ces altérations doivent se faire en tenant compte de l'existant, qu'il s'agisse d'un plateau vide ou de l'ossature du bâtiment.

Aussi, le coût financier et technique de la rénovation est parfois plus élevé que celui de la construction neuve. Et pour cause :

• planifier sur des structures existantes présente des contraintes spatiales importantes, rendant le relevé de mesures sur l'existant crucial pour garantir la pertinence de la rénovation ;
• circuler dans un espace existant peut poser des problèmes lors de l'acheminement et de l'installation d'éléments volumineux ainsi que sur l'organisation des équipes sur le chantier ;
• assurer la continuité des activités dans les espaces concernés ou aux alentours constitue un défi supplémentaire pour les professionnels du secteur.

Quelles solutions pour mes projets de rénovation ? 

Le BIM : une plus grande fiabilité pour la rénovation et l’exploitation

Le BIM intervient à chaque étape de la vie d’un bâtiment afin de simplifier et de fiabiliser vos projets. Tout comme pour la construction neuve, le BIM favorise une meilleure collaboration, la réduction des erreurs, l'optimisation des coûts et des délais… Le secret ? Une modélisation 3D et un partage d’informations simplifié.
Dans le contexte d’une construction dans l’existant, le BIM présente deux avantages majeurs :

1. Il facilite la modélisation d’un nouveau projet sur une ossature existante après un relevé de données précis sur site. Vous pourrez alors injecter ces données directement dans vos outils de modélisation vous offrant une base de travail fiable pour attaquer le phasage.
2. Il rend accessible des données précises, via un modèle fidèle à l’existant qui facilitera la maintenance du bâtiment et d'éventuelles rénovations futures.

Les outils associés au BIM vous permettent la mise en place d’un flux de travail BIM consistant à la captation de données, leur traitement et visualisation par l’ensemble des parties prenantes du projet. 

Le marché de la rénovation est, sans doute, une solution pour revitaliser le secteur du bâtiment en difficulté. En effet, la tendance fait écho à des enjeux contemporains que les professionnels du secteur ne peuvent plus ignorer. Alors que ce défi complexe requiert une adaptation technologique du secteur, le BIM représente une réelle opportunité.

¹ Source : Publication du parc de bureaux francilien 2022